В немецких объявлениях об аренде офиса указывают Kaltmiete — голую ставку без расходов. Прежде чем подписывать договор в Мюнхене, разберитесь, что ложится сверху: именно разница между «холодной» и «тёплой» арендой определяет ваш реальный бюджет.
Что входит в Nebenkosten?
Отопление, вода, электричество мест общего пользования, уборка, обслуживание инженерных систем, налог на недвижимость, страхование здания и вознаграждение управляющей компании. В мюнхенских офисных зданиях всё это добавляет обычно 3,50–5,50 €/м² в месяц.
Что чаще всего оплачивается отдельно?
Собственное электричество, интернет, парковочные места, иногда — кондиционирование. Исключение составляет сервисный офис: там всё покрывает единая цена all-inclusive, поэтому сравнивать его с классическим договором корректно только по «тёплой» аренде.
Плюс 19% сверху
Коммерческая аренда облагается НДС, если арендодатель выбрал такой режим: для компаний с правом вычета это нейтрально, для остальных (врачи, часть фондов) — реальные расходы. В каждом объявлении RentOfficeToday по Мюнхену указана ставка за м², так что полный расчёт вы соберёте ещё до просмотра.
What service charges are made of
- Heating and hot water — the largest single item, heavily dependent on the building's age.
- Electricity for common areas, lift, ventilation and cooling.
- Cleaning of stairwells, sanitary facilities and outdoor areas.
- Maintenance of lift, fire safety systems and ventilation.
- Property tax, building insurance and management fees.
- Winter service, waste disposal and sometimes security.
What to check before signing
Ask for last year's statement — it shows actual rather than estimated costs. Check whether the advance payment is realistically calculated: figures set too low lead to an unpleasant back payment. Clarify the allocation key as well, usually by square metre.
When you get the statement
Reconciliation normally comes once a year, often several months late. Unlike residential tenancy law, German commercial leases have no rigid cut-off date — so agree one in the contract, otherwise claims can surface for long-past periods.
Keeping the full cost in view
Budget realistically: base rent plus €3.50–5.50 per m² in service charges, plus your own electricity and internet. With a median base rent of €34/m² in Munich, the all-in figure lands near €40 per m². Serviced offices quote one inclusive price instead — when comparing the two models, always put the warm rent side by side.