Доходность мюнхенской офисной недвижимости сжата, а ставки аренды держатся крепко — поэтому вопрос «арендовать или купить» заслуживает настоящей арифметики, а не интуиции.
Аргументы за аренду
Главный из них — гибкость: команды меняют размер быстрее, чем продаётся недвижимость. Аренда оставляет капитал в бизнесе, переезд обходится дёшево, а риск по зданию несёт собственник. При медиане около 34 €/м² в месяц по нашему каталогу расходы на помещение остаются предсказуемыми.
Аргументы за покупку
Собственник-пользователь закрепляет за собой локацию, наращивает капитал вместо того, чтобы платить аренду, и свободен в отделке. Это оправдано, если вы готовы привязаться к адресу на десять лет и больше, а стоимость финансирования держится ниже арендной доходности.
Средний путь
Многие мюнхенские компании арендуют представительскую штаб-квартиру в Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, а склад и бэк-офис дёшево покупают или снимают в Neuhausen, Sendling, Ramersdorf-Perlach. Начните с рынка аренды на RentOfficeToday — 305 офисов с прозрачной ценой за м², напрямую от собственников.
A ten-year worked example
Take 200 m². Rented at €34/m² that is about €6800 base rent a month — a six-figure sum over ten years with no equity built, but no capital tied up and the freedom to move. Buying ties up equity, adds roughly 10% in transaction costs and puts maintenance and vacancy risk on you — while building ownership.
What counts on the tax side
Owner-occupied commercial property can be depreciated and financing interest is a business expense. Against that stand transfer tax, notary and land registry fees. Budget a maintenance reserve of about 1% of the building value a year — the item most often forgotten in these calculations.
When renting clearly wins
When the team grows or shrinks faster than a property can be sold; when capital earns more in the operating business than in the building; and when the location question is still open in five years. For most growing companies at least one of these applies.
The middle path
Many companies in Munich rent representative space in a central location and buy or cheaply rent storage and back-office on the fringe. Start with the rental market: 526 units across 65 buildings with transparent per-m² pricing — direct from owners, no commission.